연준 금리 인하, 모기지 리츠 (REITs) 강세장 시작했나

외신 보도에 따르면, B. 라일리(B. Riley)의 새로운 보고서에서 연방준비제도(Fed)가 최근 기준금리를 50bp(베이시스포인트) 인하한 결정이 모기지 리츠(mREITs)의 강세장을 촉발할 수 있다고 밝혔다.

B. 라일리는 역사적으로 연준의 금리 인하 주기가 모기지 관련 주식의 상승과 일치했으며, mREITs는 금리 변화에 민감해 자금 조달 비용 감소와 수익성 향상의 혜택을 본다고 분석했다. mREITs는 주로 단기 부채 자금 조달에 의존하는데, 이 부채는 일반적으로 30일에서 90일 내에 만기가 도래한다.

B. 라일리는 금리 하락 시 mREITs가 낮은 금리로 재융자를 할 수 있으며, 이는 '장기 모기지 담보부 증권(MBS) 보유 수익성을 증대시켜' 수익성을 높인다고 설명했다.

또한, 금리 하락이 mREITs의 관리팀이 더 높은 레버리지를 사용하고 만기 차이를 확대하여 수익성을 추가로 개선할 수 있는 여건을 마련해준다고 강조했다.

B. 라일리는 "현재 대부분의 모기지 관련 주식의 평가가 예상되는 기본적인 개선 사항을 반영하지 못하고 있다"며 주택 mREITs가 현재 약 0.9배의 장부가치와 13%의 선행 배당 수익률로 거래되고 있음을 지적했다.

에이전시 mREITs인 ARMOUR Residential REIT(NYSE)와 체리 힐 모기지 투자(NYSE)는 고정 금리 모기지 담보부 증권(MBS)과 단기 자금 조달에 의존하기 때문에 연준의 금리 인하로 가장 큰 혜택을 받을 것으로 예상된다.

하이브리드 및 비에이전시 mREITs인 엘링턴 파이낸셜(NYSE)과 뉴욕 모기지 신탁(NASDAQ)도 증권화 경제성 개선과 모기지 발행량 증가로 이익을 얻을 것으로 전망된다.

한편, 프랭클린 BSP 리얼티 트러스트와 같은 상업용 mREITs는 스프레드가 다소 축소되더라도 자본금 비율 개선과 거래량 증가로 혜택을 받을 것으로 보인다.

B. 라일리는 연준이 추가 금리 인하를 이어갈 가능성이 크며, mREITs가 지속적인 강세장을 맞이할 수 있는 유리한 위치에 있다고 결론지었다.